Iata în cele ce urmeaza :
o succinta prezentare a situatiei în prezent
o descriere a ceea ce as dori si a ceea ce îmi propun sa realizez
o expunere a cailor de finantare o propunere de etapizare a lucrarilor
o trecere în revista a ceea ce am putut realiza pîna acum
Astazi
Din vechea curte a Popestilor nu a mai ramas astazi aproape nimic. Mai este, razleata, biserica, mai ramîn fundatiile conacului si ale fostelor acareturi, mai sunt marturiile nostalgice ale batrînilor satului, cîteva zeci de fotografii vechi si, înca mai ramîn amintirile mele.
Daca pe malul opus al Dimbovitei, comuna Galbinasi este alcatuita aproape în exclusivitate de reprezentanti ai etniei romilor, cele 306 familii care traiesc acum în Popesti sunt toate de români, multe între ele descinzînd din vechi familii de mosneni.
Biserica, ctitorie din timpul lui Matei Basarab, este înrudita cu biserica Nastureilor din Heresti si cu cea a mânastirii vecine dela Plataresti.
Faleza care domina , începînd din Bucuraesti, valea Dîmbovitei pîna la varsarea acesteia în Arges, adica practic pîna la Dunare, ajunge în zona Popestilor la o denivelare de peste 25 de metri dînd privirii prilej de a cuprinde de sus, în zborul pasarii, cîmpia nemarginita a Baraganului.
Pe zona care mi-a fost restituita se afla o necropola neolitica (cultura Boian) care atesta peste 5 milenii de locuire, iar la est, între sat si padure sunt clasate vestigiile unei asezari fortificate, considerata de catre unii cercetatori, banui pe nedrept, a fi stravechea Arhidava.
Suprafata totala de teren care mi-a fost retrocedata depaseste cu putin 100 de hectare. Din acestea cca. 15 ha. se afla pe platforma superioara, 38 de ha.sunt terenuri în panta si cca. 54 ha sunt.în lunca Dîmbovitei, unde pe vremuri se afla un lac (cca 10-15 ha) actualmente în buna masura colmatat.
Chiar în interiorul satului mai detin un teren în suprafata de 4315 mp.
Satul este electrificat iar apa potabila este extrasa din puturi, dela o adîncime de cca.14 m. Nu sunt gaze si, evident nici canalizare, satul folosindu-se acum de fose septice. Gunoaiele, adunate toate pe terenurile din jurul satului, alcatuesc un soi de fortificatie neplacuta vederii si urit mirositoare.
Taranii, nevoiti timp de decenii sa se ocupe exclusiv de culturi pe suprafete întinse, mari, au pierdut în buna parte vechea pricepere pe care o aveau în producerea de zarzavaturi, de fructe, iar în lunca rîului chiar si de orez.
Padurea ce se afla departata la cca 1 km. de marginea actuala a satului, mi-a fost de asemenea, partial restituita. ( cca. 80 Ha ). Din pacate ea a fost nechibzuit exploatata si sunt acum, înlauntrul ei, mari zone de brusturet care ar trebui defrisate. Ma gîndeam ca într’un viitor mai îndepartat s-ar putea, pe cca 20 de hectare, face un teren de golf avînd 9 piste.
În prezent în padure sunt fazani, caprioare, ba chiar si mistreti.
Nazuinte, intentii, date de tema
Cred ca intentia initiala, ideea, ramîne stearpa în zona utopiei, daca nu este dublata de o logica financiar-realista de realizare. Am aflat de mult ca iadul este pavat cu bune intentii, încerc de aceea sa nu disociez ceeace as vrea sa fac de ceeace se poate face.
Conditiile materiale necesare realizarii ansamblului, depind desigur de gasirea surselor de finantare a lucrarilor, dar ele depind în masura egala de satisfacerea inereselor localnicilor si de convergenta intereselor lor cu cele ale viitorilor proprietari.Coabitatia ar fi firesc sa se desfasoare în buna-întelegere, benefic pentru ambele colectivitati.
De aceea, o conditie de baza este ca proiectul sa asigure posibilitatea ca toti cei implicati în realizarea sa, sä fie rasplatiti.
Aceasta atît pentru viitorii proprietari, prin creerea unor conditii cît mai bune de locuire, înr-un mediu creativ, intelectual armonios, propice schimbului de idei care sa le asigure intimitate, linste si conditii optime de sanatate fizica si morala, cît si pentru localnici, oferindu-le mijloace de îmbunatatire a nivelului lor actual de viata si posibilitati de desvoltare care sa le redea încredere în viitor.
Intentia ar fi deci :
– de a realiza o lotizare cu statut propriu si regim închis.
Imi dau seama ca daca este vorba de mine, timpul de care mai dispun este extrem de scurt, în special pentru realizarea unui proiect atîta de ambitios. Sunt constient ca trebue sa ma consider multumit daca voi putea porni ireversibil lucrurile. Ma gîndesc la contactarea uniunilor de creatie, colegi arhitecti, plasticieni, scriitori, muzicieni, colegiul avocatilor, camera notarilor ,juristi, senatul medical, care sa primeasca cîteva loturi, (cca30-35 loturi) urmînd ca apoi sa fie ales un consiliu, fara aprobarea caruia sanu se poata achizitiona terenuri în lotizare.
Loturile ar putea avea fie 750 m² ( 15m/50m), fie 1000 (20m/50m) m² asigurîndu-se astfel prin cumul posibilitatea de a avea loturi mai mari :
2x 750 = 1500 m² ; 2 x 100 = 2000 m² ; sau chiar 2500 , 3000, 3500 m² ,etc.
Terenul ofera, datorita reliefului, alcatuirii si amplasarii sale, doua zone de interes si anume : cea a loturilor amplasate pe cornisa si cea a loturilor care au acces la lac. Ar fi bine daca s-ar putea creea o a treia zona de interes pentru loturile amplasate pe platforma suerioara si care nu beneficiaza de vederea de care se bucura cele amplasate pe cornisa sau la baza pantei.
Verticala castelelor de apa (vor fi probabil necesare doua), zona arheologica, si mergînd în continuar catre est pe o artera-promenada plantata, deci umbrita, o zona comercial-administrativa ( magazin universal, filiala bancara, farmacie, cabinete medicale, posta etc..) apoi Schitul cu Biserica, piateta centrala de unde se poate coborî la restaurantul de pe insula, si însfîrsit ansamblul conacului, ar putea conferi interes celei de a treia zone.
Tema ar fi deci : 1 ) cît mai multe loturi cu vedere frumoasa 2) cît mai multe loturi cu acces la lac 3) organizarea polurilor de interes în favoarea loturilor de pe platforma superioara 4) cît mai putine artere de circulatie în sensul clasic al cuvîntului, strazi alee, plantate, cu prospect redus, fara trotuare, strazi promenada (vezi schita „descriere”) 5) dotari : comerciate, sociale, administrative, centru artizanal ( tîmplari, instalatori, constructori etc..) terenuri sport, sporturi nautice, piscina acoperita. Mai detin o suprafata de tern la cca 1,5 km Est de sat, în lunca Dîmbovitei, în care s-ar putea face o crescatorie de peste.
Într-un viitor mai indepartat s-ar putea construi un teren de golf cu 9 piste, (necesare cca. 20 ha ) amplasat în padure unde ar putesa fi si o rezervatie zoologica-crescatorie de animale tipice pentru fauna locala, (cca 50 ha), piste de ciclism si un complex hotelier.
– sa se asigure satenilor din Popesti posibilitatea de a trai onorabil din munca lor.
Si-ar putea vinde produsele – legume, lactate, carne,peste, vînat – produse exclusiv ecologic. Ar putea de asemenea oferi serviciile necesare întretinerii si gospodaririi locuitorilor ansamblului, cum ar fi menaj, gradinarit, constructii simple, întretinere curenta etc..
– restaurarea bisericii.
Voi da eventual apoi curs propunerii membrilor unei asociatii care mi-au cerut sa le cedez o portiune de teren pentru a construi chiliile unui schit de maici în jurul bisericii.
- reconstituirea fostului conac care ar putea adaposti un club-casa de creatie si ar cuprinde deasemenea o parte muzeala ( mai detin peste 600 de documente de familie nepublicate, începînd din primii ani ai sec al XVII-lea si mergînd pîna în a doua jumatate a sec, al XIX – lea, fotografii, mobilier vechi si obiecte de arta decorativa, atestari documentare ale istoriei localitatii începînd din sec.XIX-lea si pîna astazi.. Iar rezultatele cercetarilor arheologice din zona ar merita cu prisosinta sa fie la rîndul lor,expuse.
Pentru rezolvarea echiparii, a dotarilor si pentru asigurarea utilitatilor necesare ansamblului, ma gîndeam la înfiintarea în parteneriat cu primaria, a unei firme care ar avea 5 sectii :
constructii curente (nr.max. 10 meseriasi ), 2 – drumuri – echipare ( efectiv redus ) 3- gradinarit, 4 – gospodarire a gunoiului,deponie, 5 – paza.
Comuna Vasilati are cca 7000 de locuitori si un procent de somaj de peste 40%. Din acestia, în Popesti traiesc acum cca 1000 de suflete.
Din intentia de a ajuta primarul sa înteleaga cum se pot rezolva relativ simplu asemenea probleme, deoarece mîna de lucru cu calificare minimala se poate gasi iar fonduri europeene din credite nerambursabile se pot obtine (SAPARD, FARE ), am discutat cu primarul din Seignosse ( Franta) eventualitatea organizarii unei vizite.
Cai de finantare, etapizare
1 ) Documentatiile de urbanism care stau si la baza cererilor de credit le finantatez din resurse proprii. PUZ-ul se va preda si aviza înainte de terminarea PUG-ului, deci va fi integral preluat de acesta.
2 ) Ar trebui obtinute de catre comuna credite pentru modernizarea portiunii de drum judetean între Frumusani-(sos. Oltenitei ) si Popesti, din fonduri europeene de restructurare si din fonduri judetene. Cererile de credit au la baza o documentatie cuprinzînd un studiu de fezabilitate si un proiect justificativ, pentru coordonarea carora primaria nu dispune de o minimala calificare si nici de dorinta de a face, pretinzînd ca nu pot aloca fonduri pentru a le comanda.
3) Se pot obtine de credite SAPARD pentru asanarea lacului cu conditia a participarii cu cca.50 % din capital, a solicitantului de credit.
Problema o pot rezolva eu, tot prin obtinerea unui credit dela banca mea cu care am discutat si dela care am obtinut un acord de principiu.
Mai trebuie analizata posibilitatea cedarii de catre mine comunei, a tuturor suprafetelor de apa, odata cu trecerea circulatiilor în domeniul public. În acest caz pot apare solutii mai avantajoase de creditare.
4) Credite pentru înfiintarea si dotarea firmei care urmeaza sa lucreze în parteneriat cu primaria se pot obtine de catre ambele parti.
5) Pentru lucrari de teren (sistematizare verticala ) realizarea drumurilor (cel putin a infrastructurii lor) si a lucrarilor edilitare, ( alimentare cu energie, cu apa, cu gaze si canalizare) sunt 3 variante de finantare posibile :
credit bancar, am discutat în principiu dar fara a avea o imagine mai clara a costurilor, nu se poate inca ajunge la negocieri concrete. Acestea se vor putea purta dupa ce lucrarile de teren, lacul, drumurile si lucrarile edilitare vor fi, cel putin în parte, realizate
vînzari de loturi si finantare în functie de încasari combinata cu obtinerti de credite.
Parteneriat cu un investitor. Înainte de a fi eu facut vre-un demers în acest sens, doi investitori din tara s-au aratat interesati dar nu as vrea sa colaborez cu dînsii.
Este un investitor francez pentru golf cu care am purtat discutii si unpotential investitor luxemburghez interesat de lotizare. Ramîne deasemenea posibilitatea obtinerii unei participari bancare. Oricum, este înca prea devreme pentru purtarea unor discutii clare.
În concluzie, finantarea, chiar fara pretentii de a face din întreaga operatie o sursa de venit, presupune obtinerea unui numar cît mai mare de loturi amplasate atractiv, într-un ansamblu care sa ofere conditii cît mai bune de locuire, comod accesibil din Bucuresti. Finantarea mai depinde de modul de prezentare, de calitatea proiectului general si de gradul de pricepere profesionala cu care a fost întocmit.
Valoarea intrinseca a loturilor este singura care poate justifica obtinerea creditelor necesare realizarii ansamblului. Iar vînzarea selectiva a loturilor este departe de a simplifica situatia generala.
Situatia în momentul de fata
1) Am încheiat întocmirea actelor de proprietate, a cadastrelor si am obtinut cartile funciare.
2) PUZ-ul este aproape terminat. Am facut foarte mari compromisuri, pentru a depasi aceasta faza înainte de terminarea PUG-ului si pentru a începe elaborarea documentatiilor de credit.
Ridicarile topografice, studiile geo, hidrogeologice, hidraulice, de drumuri de alimentatre cu energie electrica, curenti slabi si alimentare cu gaze sunt în cea mai mare parte încheiate. Cerificatul de urbanism, pentru care a fost depusa cererea de cîteva zile, urmeaza sa fie eliberat saptamîna care urmeaza. Cererile de avize au fost în parte întocmite si urmeaza sa sfie depuse.
Pîna la data de 25.11 a.c. se mai pot aduce PUZ-ului îmbunatatiri de detaliu.
3) Am luat legatura cu un birou specializat în cereri de credit ai carui reprezentanti au fost pe teren, ne-au facut o serie de propuneri si urmeaza sa prezinte un deviz.
4) Sunt în discurtii cu o O.N.G care este dornica de a gasi în parteneriat posibilitati de finantare în vederea realizarii schitului.
În etapa imediat urmatoare :
- se mai pot poate aduce îmbunatatiri PUZ-ului
- se pune problema realizarii unui prospect de prezentare a întregii opperatii învederea purtarii discutiilor atît cu bancile cît si cu virtualii beneficiari.
- as vrea sa finantez releveul si lucrarile de cercetate necesare pentru elaborarea proiectului de restaurare a bisericii.
COORDONATE DE CONTACT :
Initiatorul proiectului:
prof. dr. arh. Sandu Miclescu
Coordonatorii proiectului:
conf dr. arh. Mihai Opreanu, arh. expert evaluator Adina Badulescu,
asist. drd. arh. Oana Mihaescu, arh. Emilia Tugui
